Immobilienwerte erkennen.
Potenziale konsequent entwickeln.

Bauland ist erschlossen und darf nach Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung bebaut werden. Rohbauland ist für eine Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen oder noch nicht neu geordnet. Bauerwartungsland lässt eine künftige Bebauung nur erwarten, etwa über den Flächennutzungsplan. Mit jeder Stufe steigt der Wert, und mit jeder Stufe sinkt das Risiko für den Käufer. HSP7 kauft auf allen drei Stufen, bewertet aber unterschiedlich.

Ein Bebauungsplan legt verbindlich fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf: Art und Maß der Nutzung, Baugrenzen, Geschosse, Dachform. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit im Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch. Dann muss sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In vielen Hamburger Stadtteilen gelten zudem ältere Baustufenpläne, deren Auslegung Erfahrung verlangt.

Mit einer Bauvoranfrage lässt sich vorab verbindlich klären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, ohne bereits einen vollständigen Bauantrag zu stellen. Für Eigentümer kann ein positiver Bauvorbescheid den Wert des Grundstücks erheblich steigern. Ob sich der Aufwand vor dem Verkauf lohnt oder ob HSP7 die Anfrage im Rahmen des Ankaufs übernimmt, besprechen wir im Einzelfall.

Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist. Beide Werte bestimmen zusammen mit der Geschosszahl, wie viel Wohnfläche auf einem Grundstück entstehen kann, und damit unmittelbar den Grundstückswert.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa die Übernahme von Abstandsflächen oder die Duldung einer Zuwegung für das Nachbargrundstück. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis, das in Hamburg bei den Bezirksämtern geführt wird. Sie können die Bebaubarkeit erheblich einschränken oder erweitern.

Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn es an eine öffentliche Straße sowie an Wasser, Abwasser und Energie angeschlossen ist. Für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen können Beiträge nach dem Baugesetzbuch erhoben werden. Ob Beiträge bereits abgegolten sind, klären wir im Rahmen der Prüfung mit der zuständigen Stelle.

In mehreren Hamburger Quartieren gelten soziale Erhaltungsverordnungen nach § 172 Baugesetzbuch. Dort sind Abriss, Umbau und die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. In bestimmten Gebieten steht der Stadt außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Beides beeinflusst Ablauf und Zeitplan eines Verkaufs und wird von uns frühzeitig geprüft.

Das Grundbuch weist Eigentümer und Belastungen eines Grundstücks aus. In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Vormerkungen, in Abteilung III die Grundschulden und Hypotheken. Ein aktueller Auszug ist die Grundlage jeder Prüfung und wird beim Grundbuchamt des Amtsgerichts beantragt.

Beim Erbbaurecht gehört das Gebäude dem Erbbauberechtigten, das Grundstück bleibt beim Eigentümer, der dafür einen Erbbauzins erhält. Erbbaurechte sind in Hamburg verbreitet. Sowohl der Verkauf eines Erbbaurechts als auch der Verkauf eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist möglich, erfordert aber eine gesonderte Bewertung der Restlaufzeit und der Vertragsbedingungen.

Eine Kaufpreisindikation ist eine begründete, aber unverbindliche Preiseinschätzung auf Basis der vorliegenden Unterlagen. Sie dient als Grundlage für das Gespräch. Ein verbindliches Kaufangebot entsteht erst nach vertiefter Prüfung und wird in der Regel in einen notariellen Kaufvertragsentwurf überführt. Wir benennen Annahmen und Bedingungen offen, damit beide Seiten wissen, woran sie sind.

Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Der Kaufpreis wird üblicherweise fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, Lastenfreistellungsunterlagen vorliegen und keine Vorkaufsrechte ausgeübt werden. Wer den Notar auswählt und welche Bedingungen gelten, stimmen wir mit Ihnen ab. Die Grunderwerbsteuer trägt in der Praxis der Käufer.

Beim Asset Deal wird das Grundstück selbst verkauft. Beim Share Deal werden Anteile an der Gesellschaft übertragen, der das Grundstück gehört. Für Privateigentümer ist der Asset Deal der Regelfall. Hält eine Gesellschaft das Grundstück, prüfen wir gemeinsam mit Ihren Beratern, welche Struktur wirtschaftlich und steuerlich sinnvoll ist.

Gewinne aus dem Verkauf privater Grundstücke sind nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ausnahmen gelten für selbst genutztes Wohneigentum. Bei geerbten Grundstücken zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, sollten Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater klären. Wir stimmen den Zeitpunkt der Beurkundung gern darauf ab.

Ihr Angebot und Ihre Unterlagen werden ausschließlich für die Prüfung verwendet und nicht an Dritte weitergegeben. Besichtigungen finden nur nach Absprache statt, Mieter und Nachbarn werden ohne Ihr Einverständnis nicht angesprochen. Auf Wunsch schließen wir vor dem Austausch von Unterlagen eine Vertraulichkeitsvereinbarung.

Beim Direktverkauf an HSP7 fällt keine Provision an. Bieten Makler oder andere Beauftragte ein Grundstück an, entsteht ein Provisionsanspruch gegenüber HSP7 nur, wenn dies vorab eindeutig und schriftlich vereinbart wurde. Die gesetzliche Teilung der Provision gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für unbebaute Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser.