Planungsrecht
Der Bebauungsplan von 1968 setzte ein Gewerbegebiet mit zwei Vollgeschossen fest und war auf die Sicherung der nicht gebauten Osttangente ausgerichtet.
Grundstücks- und Baurechtsentwicklung · Hamburg-Wandsbek
Brauhausquartier
Ein Standort mit Potenzial. Ein Planungsweg über Jahrzehnte.
Projektüberblick
Aus einem untergenutzten Gewerbestandort wurde eine belastbare Entwicklungsperspektive.
HSP7 erwarb das 4.293 Quadratmeter große Grundstück an der Brauhausstraße im Februar 2019. Das damals geltende Planrecht ging auf einen Bebauungsplan von 1968 zurück, dessen Festsetzungen wesentlich der Sicherung einer nie verwirklichten Verkehrstrasse dienten.
Auf dieser Grundlage entwickelte HSP7 ein städtebauliches Konzept für Wohnen und publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen, koordinierte die fachlichen Untersuchungen und stimmte den Weg zu neuem Planrecht mit dem Bezirksamt Wandsbek ab. Nach Abschluss dieser Entwicklungsphase wurde das Grundstück 2020 einschließlich des erreichten Planungsstands veräußert.
Rolle HSP7Grundstücksankauf, Konzeption und Baurechtsentwicklung
Bearbeitungszeitraum2019 bis 2020
ProjektstatusEntwicklungsphase abgeschlossen, Grundstück 2020 veräußert
Projektprofil 2019
Der von HSP7 entwickelte Konzeptstand.
Die Kennzahlen beschreiben ausschließlich den von HSP7 bearbeiteten Konzeptstand aus dem Jahr 2019. Sie sind weder als heutiger Planungsstand noch als realisiertes Bauprogramm zu verstehen.
Grundstück4.293 m²
Brauhausstraße 3–13 in Hamburg-Wandsbek
Konzipierte Wohnungenca. 198
unterschiedliche Wohnungsgrößen und Grundrisstypen
Konzipierte Wohnflächeca. 12.327 m²
Wohnen in den Obergeschossen
Konzipierte Bruttogrundflächeca. 20.660 m²
bezogen auf den HSP7-Konzeptstand
Gewerbeca. 2.500 m²
publikumsorientierte Nutzungen im Erdgeschoss
Ausgangslage
Planrecht, Immissionen und Standortgeschichte bestimmten die Aufgabe.
Das Grundstück liegt zwischen einer stark frequentierten Magistrale und der S- und Güterbahntrasse. Wohnungsbau war deshalb nicht allein eine architektonische Frage. Er verlangte eine belastbare Antwort auf Schall, Erschütterungen, Baugrund, Altlasten und die planungsrechtliche Ausgangslage.
Die Bearbeitung dieser Themen war Voraussetzung dafür, das Grundstück städtebaulich neu zu denken und die erforderlichen Abstimmungen über die Schaffung neuen Planrechts strukturiert zu führen.
Schall und Erschütterungen
Die damaligen Untersuchungen ermittelten hohe Belastungen an den straßen- und bahnzugewandten Fassaden. Das Konzept reagierte mit verglasten Loggien, hoforientierten Schlafräumen und einer steifen Tragstruktur.
Altlasten und Baugrund
Die industrielle Vornutzung und die Lage der Bahntrasse unterhalb des Geländeniveaus waren frühzeitig in Baugruben-, Gründungs- und Tragwerksüberlegungen einzubeziehen.
Nutzungsstruktur
Publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen sollten die Wandsbeker Chaussee städtebaulich adressieren; das Wohnen wurde in den Obergeschossen um einen geschützten Hof organisiert.
HSP7-Leistungsbild
Entwicklung bis zur Übergabe des Planungsstands.
Akquisition
Erwerb des Grundstücks und Einordnung seiner städtebaulichen, planungsrechtlichen und wirtschaftlichen Entwicklungsmöglichkeiten.
Konzeption
Entwicklung eines Konzepts für Wohnen, einen geschützten Innenhof und publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen.
Fachliche Grundlagen
Koordination der für die Konzeptentwicklung maßgeblichen Untersuchungen zu Schall, Erschütterungen, Altlasten, Baugrund und Konstruktion.
Behördliche Abstimmung
Mehrere dokumentierte Termine mit dem Bezirksamt Wandsbek zwischen Mai und September 2019 und Verständigung über den Weg zu neuem Planrecht.
Transaktion
Veräußerung des Grundstücks im Jahr 2020 einschließlich des erarbeiteten Planungsstands und der privatrechtlich vereinbarten Planungsziele.
Projektchronik
Ein Standort. Zwei Planungsepochen.
Die Chronik trennt historisches Planrecht, die HSP7-Entwicklungsphase und das laufende Verfahren Wandsbek 89. Eigene Angaben von HSP7 und öffentlich belegte Verfahrensstände werden ausdrücklich unterschieden.
29.03.1968
Planrecht zur Sicherung der Osttangente
Der Bebauungsplan Eilbek 4 / Wandsbek 20 sichert eine aufgeständerte innerstädtische Autobahntrasse. Die Trasse wird nicht gebaut; die darauf ausgerichteten Festsetzungen bleiben bestehen.
Öffentliche Quelle · Freie und Hansestadt Hamburg2005
Wandsbek 74 als erster Anlauf zu neuem Planrecht
Das Bezirksamt leitet ein Bebauungsplanverfahren zur Neuordnung des Bereichs ein. Das Verfahren wird nicht abgeschlossen und erst 2026 förmlich eingestellt.
Öffentliche Quelle · Bezirksamt Wandsbek07.02.2019
Ankauf durch HSP7
HSP7 erwirbt die Brauhausstraße 3–13 mit dem Ziel, den untergenutzten Gewerbestandort städtebaulich neu zu ordnen.
Angabe HSP7 · zugrunde liegende Unterlagen internMai–September 2019
Konzept und Abstimmung mit dem Bezirk
HSP7 entwickelt den städtebaulichen Konzeptstand und stimmt die Planung in mehreren dokumentierten Terminen mit dem Bezirksamt ab. Gegenstand sind unter anderem Wohnen, publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen, der Anteil geförderten Wohnungsbaus und der Weg zu neuem Planrecht.
Angabe HSP7 · Konzeptstand 201917.01.2020
Vorkaufsrechtsverordnung
Die Freie und Hansestadt Hamburg begründet für den Bereich zwischen Brauhausstraße, S-Bahn und Güterbahntrasse ein Vorkaufsrecht. Ziel ist die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.
Öffentliche Quelle · HmbGVBl. Nr. 3/202012.02.2020
Veräußerung einschließlich des Planungsstands
HSP7 veräußert das Grundstück nach Erarbeitung der wesentlichen konzeptionellen und planerischen Grundlagen. Seit dem Eigentumsübergang liegen weitere Projektentwicklung und Vorhabenträgerschaft auf Erwerberseite.
Angabe HSP7 · zugrunde liegende Urkunden intern07.05.2026
Einleitung des Verfahrens Wandsbek 89
Die Bezirksversammlung stellt Wandsbek 74 ein und leitet ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren nach § 12 BauGB ein.
Öffentliche Quelle · Bezirksversammlung Wandsbek03.06.2026
Öffentliche Plandiskussion
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 BauGB findet statt. Die Hinweise werden anschließend ausgewertet und in das weitere Verfahren eingestellt.
Öffentliche Quelle · Bezirksamt Wandsbek07.07.2026
Fortführung des Verfahrens
Der Planungsausschuss nimmt die Auswertung der Plandiskussion zur Kenntnis und stimmt der Fortführung des Verfahrens zu.
Öffentliche Quelle · Bezirksversammlung WandsbekRedaktionelle Einordnung
Der HSP7-Konzeptstand und das heutige Verfahren sind nicht identisch.
Die klare Abgrenzung ist wesentlich: HSP7 dokumentiert die eigene Entwicklungsleistung bis zur Veräußerung 2020. Die seitdem fortgeführte Planung ist der Erwerberseite und dem laufenden Bebauungsplanverfahren zuzurechnen.
Grundstücks- und Baurechtsentwicklung
- Wohnen
- ca. 198 Wohnungen
- Gewerbe
- ca. 2.500 m² im Erdgeschoss
- Städtebau
- Blockrandbebauung mit geschützten Innenhöfen
- Untergeschosse
- zwei Ebenen einschließlich Tiefgarage
- HSP7-Rolle
- Ankauf, Konzeption, Fachkoordination, behördliche Abstimmung und Veräußerung
Weiterentwicklung auf Erwerberseite
- Hotel
- ca. 120 Hotelzimmer
- Wohnen
- ca. 140 Wohnungen
- Förderung
- mindestens 35 Prozent geförderter Wohnungsbau
- Gewerbe
- Publikumsorientierte Gewerbenutzungen im Erdgeschoss
- Städtebau
- Blockrandbebauung mit geschützten Innenhöfen
- Status
- laufendes Bebauungsplanverfahren; Werte unter dem Vorbehalt der weiteren Planung und Abwägung
HSP7 ist nicht Vorhabenträgerin des laufenden Verfahrens Wandsbek 89. Die Darstellung des Planungsstands 2026 dient ausschließlich der zeitlichen und sachlichen Einordnung der weiteren Standortentwicklung.
Quellen und Nachweise
Öffentliche Quellen und Verfahrensunterlagen
- Gesetz über den Bebauungsplan Eilbek 4 / Wandsbek 20 vom 29. März 1968 · Transparenzportal Hamburg
- Unterlagen zur Einstellung von Wandsbek 74 und Einleitung von Wandsbek 89 · Bezirksversammlung Wandsbek
- Vorkaufsrechtsverordnung vom 7. Januar 2020 · Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 3/2020
- Bekanntmachung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vom 26. Mai 2026 · hamburg.de
- Verfahrensseite und Unterlagen zum Bebauungsplanentwurf Wandsbek 89 · Bezirksamt Wandsbek
- Auswertung der öffentlichen Plandiskussion und Zustimmung zur Fortführung · Bezirksversammlung Wandsbek
- Veranstaltungsflyer zur öffentlichen Plandiskussion am 3. Juni 2026 · Nutzungen und Bebauungskonzept · Originalunterlage des Bezirksamts Wandsbek (PDF)
Redaktioneller Stand: 5. Oktober 2026. Diese Seite stützt sich auf öffentlich zugängliche Quellen und auf ausdrücklich gekennzeichnete eigene Angaben von HSP7. Maßgeblich bleiben die jeweiligen Originalunterlagen und der aktuelle Verfahrensstand beim Bezirksamt Wandsbek.
Brauhausquartier · Hamburg-Wandsbek
Der Standort im Projektfilm
Der Film zeigt reale Aufnahmen des Standorts an der Brauhausstraße und seines Umfelds. Die Visualisierungssequenzen wurden mit der aktuell auf dieser Projektseite verwendeten Darstellung des Entwicklungskonzepts aktualisiert.
Projektdaten im Überblick
- Konzept
- rund 198 Wohnungen
- Grundstück
- 4.293 m²
- Nutzung
- Wohnen, Gewerbe, Kita
- Erwerb
- 2019
- Veräußerung
- 2020
- Hinweis
- Werte unter Vorbehalt der Planung
Entwickelt von HSP7
Projektentwickler in Hamburg seit 2013.
Die HSP7 Real Estate GmbH entwickelt Wohn- und Lebensräume in Hamburg: von der Grundstücksakquisition über die Baurechtsentwicklung bis zu Planung, Realisierung und Übergabe. Inhabergeführt, mit Sitz am Neuen Wall.